賃料はどういう基準で決められているのでしょうか？

借り手側は目に見えない部分であるため、それが適正賃料であるのかを判断することは困難です。
貸し手側もただ漠然と賃料を決めているわけではなく、一般的に下記のような評価手法を用いて賃料を算出しています。