減額請求額の求め方をご紹介します。
複雑な計算をせず、貸主が分かりやすいよう配慮しましょう。

｜賃借物件の価格｜経済事情の変動｜不動産鑑定士へ依頼｜

賃借物件の価格から求める方法

賃料算出の基本は、賃借物件の価格です。

過去の価格

物件価格	年間の賃料収入	利回り
土地 １億5,000万円 建物 5,000万円 合計 2億円	1000万円／年	5％／年

現在の価格

物件価格	年間の賃料収入	利回り
土地 7,500万円 建物 2,500万円 合計 1億円	1000万円／年	10％／年

賃料減額請求の根拠として、

1. 土地・建物価格が低下した。
2. 賃料設定当時の基礎的条件（利回り）が大幅に変化した。

ことが考えられます。

上記の場合、500万円〜1,000万円の範囲で適正賃料を求めます。

当初は、2億円の物件を年間1,000万円で借りていたのは、双方合意の適正賃料

• 物件価格が１億円に低下した現在も、
  年間1,000万円で借りているのは果たして適正賃料か？
• 貸主の利回りも、５％ → 10％に倍増している。

貸主の期待利益（収入）と利回り（投資回収）を考慮して減額改定を進めます。

経済事情の変動から賃料を求める方法

売上総利益は、経済事情の変動（好景気、不景気）に左右されます。
それを利用した算出方法です。

過去

売上総利益	年間賃料	他の経費
5,000万円	1,000万円（20％）	4,000万円（80％）
最初の賃料設定基準は、5,000万×20％ = 1,000万円に設定していた。

現在

売上総利益	年間賃料	他の経費
4,000万円	1,000万円（25％）	3,000万円（75％）
利益が20％減った	負担が増えた（％アップ）	しわ寄せがきた（％ダウン）
利益が減ったため、4,000万円×20％＝800万円／年が適正賃料（20％の減額）

上記の場合、800万円〜1,000万円の範囲で適正賃料を求めます。

売上総利益 ＝ 売上高 − 売上原価
賃料その他経費の支払い原資は、売上総利益です。

売上総利益

賃料

削減で業績は確実に改善します。マイナス要因は何ひとつありません。

人件費、広告費等

削減すると売上はマイナス傾向になりがちです。

光熱費、改装費、物流費等

削減のために新たな投資が必要になります。

不動産鑑定士へ依頼する方法

不動産鑑定士へ依頼する場合は資料を提出し、十分な打ち合わせをする必要があります。

1. 依頼する場合の問題点
   • 鑑定費用がかかる（数万円〜数十万円）
     住居と小額賃料物件には不向き。
   • 鑑定士も十人十色なので、違った鑑定結果が出やすい。
   • 鑑定評価基準が、経済の変化に対応しきれていない。
   • 不正確な周辺賃料等を容易に使うため、合理性に欠ける場合がある。